いわゆる「追い出し条項」に関する最高裁判決

ニュースにもなりましたが、令和4年12月12日にいわゆる「追い出し条項」についての最高裁の判決が出ました。高裁ではこれを有効としており、従前の実務からすると画期的な判断であったため最高裁でもこれが維持されれば建物明渡しのあり方が大きく変わると思われましたが、結論として最高裁はこのような条項を消費者契約法に反して無効とし、流れを押しとどめたような格好になりました。

具体的に問題になったのは、①賃料等を3ヶ月以上滞納すれば家賃保証会社が無催告で解除権を有するという規定と、②（ア）賃料等を2ヶ月以上滞納し、（イ）借主と連絡が取れず、（ウ）相当期間建物の利用がされておらず、（エ）建物を再び使用しないと客観的に見て取れる場合には家賃保証会社が明渡しがされたとみなすことができるという規定でした。

最高裁は①につき、そもそも法律上は保証会社に契約の解除権はないし、この規定内容だけをみれば一度3ヶ月以上の滞納があれば保証会社が家賃を保証して滞納がなくなった場合にも無催告での解除ができることになってしまうため、法律の規定に比べて消費者である借主の権利が一方的に制限されているとして無効としました。
②については、規定内容からすると元の賃貸借契約が消滅していなくても上記（ア）～（エ）の要件を満たせば建物の利用ができなくなることになるが、これは法律の規定に比べて消費者である借主の権利が一方的に制限されているものとして無効としました。

本件は消費者契約法の規定を適用して無効としたものなので、「消費者契約」ではないもの、つまり事業者と事業者の間で締結される契約に影響が及ぶものではありません。もっとも、滞納が実際上問題になるのは居住用建物を個人に貸したような場合が圧倒的に多いので、今後も家賃滞納に対して物件の明渡しを求める場合には裁判を提起して判決をもらい、明渡しの強制執行を求めていくことになるでしょう。

ただ、このように正攻法で行こうとすると現状の制度では最低半年、場合によっては一年弱は必要になり、その間は物件を事実上使えないことになります。当然、裁判費用や執行費用は貸主の持ち出しです。住処は生活の基本であり、だからこそ借主は法律上手厚く保護されているのですが、これではあまりに貸主に酷ということでこのような条項が出てきた部分もあります。

個人的にも、どう考えても夜逃げして誰も住んでいないような物件相手に裁判を行って執行をして、というのは不経済であるばかりか、裁判リソースの無駄であるような気がしてなりません。最高裁としては法律に忠実な解釈をしたというところなのでしょうが、そうであれば立法的な解決を望むところです。